Comment acheter ou vendre un bien immobilier sur Washington, DC ou dans le Maryland?
La façon dont les transactions immobilières sont effectuées aux États-Unis peut différer de votre pays d'origine. Chaque état des États-Unis a sa propre réglementation concernant l'achat de biens immobiliers, y compris le type de contrat d'achat utilisé, la méthode de conclure la vente et même les droits et titres des personnes concernées.
Plusieurs pratiques immobilières américaines importantes à noter:
A Washington, DC & Maryland, les listings d'informations immobilières sont partagés par des agents à l'aide de services d'inscriptions multiples et les consommateurs peuvent accéder à la même information en utilisant des sites immobiliers comme Zillow ou Compass.
A Washington, DC & Maryland, la commission est payée par le vendeur; ainsi, les acheteurs n'ont rien à payer pour la recherche et l'achat d'un bien immobilier. Rappelez-vous aussi que le "listing agent" représente uniquement les intérêts du vendeur.
Aux Etats-Unis, tout va vite. Une transaction bien menée peut être bouclée en un ou deux mois. Il est donc important de bien comprendre le processus d’achat pour être prêt à sauter sur une opportunité dès qu’elle se présente. Voici quelques étapes à suivre !
1- Pour bien démarrer votre projet immobilier, ne perdez pas de temps ! Faites appel à un agent immobilier Français dès le départ pour en apprendre plus sur le marché et ainsi clarifier vos idées.
2- Il est impératif de discuter avec un banquier rapidement pour connaître les conditions d’emprunt. Un achat peut être reporté en raison d’un crédit score trop bas ou d’un manque de lignes de crédit. Mieux vaut s’y préparer. Votre agent saura vous orienter vers les meilleurs professionnels compte-tenu de votre situation financière.
3- Le “pre-approval” (« lettre d’acceptation bancaire») est primordiale et indispensable pour savoir combien vous pouvez emprunter et pour pouvoir présenter une offre. Une fois tous vos documents financiers fournis (feuilles d’imposition, fiches de paye, copies de vos comptes, etc.), votre banquier peut vous pré-approuver sous 48h.
4- Si les fonds pour votre down-payment (« apport personnel ») sont à l‘étranger, n’attendez pas pour les rapatrier. Le transfert prend souvent plus longtemps que prévu. Il en va de même si vous devez liquider des actions ou obligations ; attention aux périodes de vesting ! Pour transférer de l’argent de France aux Etats-Unis (ou inversement), Transfermate sera votre allié et vous évitera les frais bancaires traditionnels tout en étant très rapide et efficace !
5- Votre famille offre de vous donner un coup de pouce ? Si vous envisagez de faire appel à des fonds familiaux, mieux vaut avertir le banquier dès le départ. La traçabilité des fonds est un facteur important aux US et doit être certifiée.
6- Pour visiter des biens, il est possible de vous rendre aux portes-ouverts (“open house”) prévues le weekend (le plus souvent le dimanche de 2-4pm et parfois le samedi après-midi également) ou de demander à votre agent d’organiser des visites privées.
7- Une fois que vous avez trouvé un bien qui vous intéresse, votre agent s’occupera de demander le “disclosure package” à l’agent du vendeur. Ne vous laissez pas intimider par la taille de ce document ; qui peut facilement atteindre plusieurs centaines de pages ! Même s’il est impératif de tout le lire car il contient des informations essentielles, votre agent est là pour vous aider à le comprendre. Il n’est pas rare que la maison de vos rêves fasse également battre le coeur d’un ou plusieurs acheteurs.
8- Aux Etats-Unis l’agent immobilier prépare le contrat d’achat immobilier et non le notaire comme en France. Assurez-vous de vous faire expliquer la procédure d’achat, délais de rétractation et clauses conditionnelles du contrat afin de vous engager sur de bonnes bases. Une offre sur un bien immobilier comporte un prix d’acquisition, un dépôt initial, un délai de validité, une date de closing (signature) et une multitude de contingences. Ces contingences comportent des dates à respecter ainsi que des inspections (radon, termite, home inspection) et / ou obtention de documents comme lors d’un emprunt bancaire. Il est important de respecter les dates clés dans un contrat afin de conserver une porte de sortie si le rapport d’inspection est mauvais. Les propriétaires peuvent accepter l’offre, négocier le prix ou les termes de l’offre ou la refuser. Il peut donc y avoir plusieurs allers-retours avec les propriétaires (au travers de leur agent).
9- Suite a l’inspection de la maison (coût entre $500-$700) qui peut prendre plusieurs heures, vous recevrez un rapport détaillée avec photos a l’appui qui vous permettra de négocier certaines réparations avec le vendeur ou alors vous retirez du contrat sans perdre votre « earnest money deposit ».
10- Un "walk through" (mini inspection) avant la signature finale sera nécessaire pour vérifier que le bien est toujours dans le même état et qu’il n’a pas été altéré depuis l’inspection. Il permet aussi de vérifier que les réparations (négociées) ont été faites correctement.
Comme vous pouvez le constater l’acquisition d’un bien immobilier a Washington, DC & Maryland demande une attention particulière sur les étapes et les délais à respecter!
Dois-je signe un mandat de représentation (« Buyer’s Agency Agreement ») ?
Toute représentation doit obligatoirement être écrite. De ces derniers contrats seulement découlent les obligations de l'agent envers son client. En l'absence de mandat, dans le cas d'un acheteur, l'agent représente uniquement les intérêts du vendeur du bien et non ceux de l'acheteur. En outre, il n'a aucune obligation de confidentialité vis à vis de l'acheteur. Aussi, si vous avez l'intention de visiter des propriétés sans avoir signe de mandat, (et vous pouvez signer ce mandat que pour une visite ou une journée seulement), l'agent qui vous escorte ne représente que les intérêts du vendeur et n'est pas tenu de garder pour lui vos confidences ni de veiller à vos intérêts.
Est-ce que mon agent immobilier doit avoir une Licence ?
Aux États-Unis, les agents immobiliers ont besoin de licences d'exploitation. Les lois de licence diffèrent d'état en état en ce qui concerne le niveau d'éducation nécessaire, le type et la complexité des examens, et si des cours de formation continue sont nécessaires une fois qu'un agent est qualifié. Le système de licences a été conçu pour s'assurer que les agents immobiliers soient qualifiés pour guider les consommateurs à travers le labyrinthe de recherche, d'évaluation et de financement immobilier.
J'ai donc une licence pour le Maryland, Washington, DC et la Virginie.
Y a-t-il des frais supplémentaires que j'aurai à payer à la clôture lors de mon achat sur le Maryland ou Washington, DC?
Oui, l'acheteur est généralement tenu responsable de payer les frais d'enregistrement d'acte, de transfert de propriété, les taxes de propriété au pro rata à la date de clôture, et les frais d'assurance sur le titre. Le total s'élevant à un montant supplémentaire de 2.5% à 3% du coût total de la transaction pour le Maryland. Pour une maison de 500,000 dollars, ceci équivaut à un montant de 15,000 dollars supplémentaires.
**Bon à savoir également, aux Etats-Unis, les propriétaires doivent payer à la municipalité le « Property Tax ». Cette taxe est calculée selon la valeur marchande du bien et elle est réglée chaque année. On peut considérer que cette taxe est l’équivalent de la taxe d’habitation française. La taxe foncière n’existe pas aux États-Unis.
Chaque agence (Long & Foster, Keller Williams, Compass, Remax) impose aussi des frais de dossier qui peuvent varier entre $300 et $500.
Qu'est-ce que la FIRPTA?
La FIRPTA se réfère à la loi sur l'impôt foncier de 1980 relative aux investissements immobiliers étrangers (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980). Cette décision autorise les Etats-Unis à une retenue d'impôt lorsqu'un bien est vendu, échangé, offert en cadeau, transféré ou liquidé par un étranger. Les autorités fiscales américaines prennent 10% du bien immobilier d'un montant de $1M et 15% pour un bien immobilier au-dessus de $1M. Faites attention !
